A társasházi térkövezés a társasház közös tulajdonában álló burkolt felületek – belső udvar, kapubejáró, járda, parkoló – felújítása vagy új burkolatának építése. A műszaki feladat mellett itt a döntés előkészítése és a lakók közlekedésének fenntartása is a munka része.
Közös képviselőkkel, intézőbizottságokkal és lakóparkok üzemeltetőivel dolgozunk. Az ajánlatot úgy készítjük, hogy a közgyűlés elé vihető, tételesen összehasonlítható legyen.
Milyen felületeket újítunk fel társasházakban?
- Belső udvar: régi beton, aszfalt vagy elhasznált térkő cseréje, a vízelvezetés rendbetételével.
- Kapubejáró és behajtó: ahol személyautók is közlekednek, erősebb rétegrendre és vastagabb kőre van szükség.
- Társasházi járda: a bejáratokhoz, kukatárolóhoz, kerékpártárolóhoz vezető járdák felújítása.
- Társasházi és lakóparki parkoló: a parkolóhelyek burkolata és jelölése. Erről bővebben: parkoló építés és térkövezés.
- Lakópark belső útja: személyautó- és szervizjármű-forgalomra méretezett burkolat.
A döntés menete a társasházban
A közös tulajdonban álló felületek felújításáról jellemzően a közgyűlés dönt, a társasházi törvény és a ház szervezeti-működési szabályzata szerint (ellenőrizendő). A szükséges szavazati arány a felújítás jellegétől függhet, ezért javasoljuk, hogy ezt a közös képviselő jogi szakemberrel vagy a ház szabályzata alapján előre tisztázza (ellenőrizendő).
A tipikus folyamat a mi oldalunkról így néz ki:
- A közös képviselő megkeresése és helyszíni bejárás.
- A felület állapotának rögzítése fotókkal, a problémák (süllyedés, pangó víz, felfagyás, gyökérkár) leírása.
- Tételes ajánlat, amely a közgyűlésen is értelmezhető: mi van benne, mi nincs benne, milyen ütemezéssel.
- Szükség esetén részvétel vagy írásos válasz a lakók kérdéseire.
- Szerződéskötés a közgyűlési döntés után, ütemterv egyeztetése.
- Kivitelezés, átadás-átvétel, fotódokumentáció.
A döntés előkészítéséről, az ajánlatok összehasonlításáról részletesen: társasházi burkolatfelújítás – a döntés menete.
Ajánlatok összehasonlítása a közgyűlésen
A közgyűlés elé gyakran két-három ajánlat kerül, amelyek első ránézésre nem összevethetők, mert eltérő tételeket tartalmaznak. Javasoljuk, hogy az ajánlatokat az alábbi szempontok szerint vesse össze:
| Szempont | Mit érdemes ellenőrizni? |
|---|---|
| Bontás és elszállítás | Benne van-e, és mekkora mennyiségre számol? |
| Földmunka, alap | Milyen vastag zúzottkő alapot és milyen tömörítést tartalmaz? |
| Szegély | Új szegély készül, vagy a régit hagyják meg? |
| Vízelvezetés | Rendezi-e a lejtéseket, folyókákat, víznyelőket? |
| Burkolat | Milyen típusú és vastagságú kő, ki szerzi be? |
| Ütemezés | Hogyan közlekednek a lakók a munka alatt? |
A kivitelező kiválasztásához általános ellenőrzőlistát is összeállítottunk: kivitelező választás ellenőrzőlista.
Kivitelezés lakott házban
A társasházi munka legfontosabb szabálya, hogy a lakók a kivitelezés alatt is be tudjanak jutni a lakásukba, és a mentő, tűzoltó vagy költöztető jármű is megközelíthesse a házat.
- A bejáratok előtti szakaszokat úgy ütemezzük, hogy mindig maradjon járható útvonal.
- A munkaterületet lehatároljuk, a gyalogos útvonalat kijelöljük.
- A zajos munkafázisokat (bontás, vibrálás) a közös képviselővel egyeztetett időszakra tesszük.
- A kukatároló, a postaládák és a kerékpártároló megközelítését külön kezeljük.
Régi társasházi udvarok jellemző problémái
Régebbi bérházak és társasházak belső udvarán gyakori, hogy a burkolat alatt régi közművek, aknák, megszűnt vezetékek húzódnak, és a víz a ház fala felé folyik. Ezért a felújítás előtt érdemes a közművek helyét és állapotát tisztázni, és a lejtéseket úgy kialakítani, hogy a víz az épülettől elfelé fusson.
Ha a felújítás során közművezeték is javításra szorul, azt érdemes a burkolás előtt elvégeztetni, mert utólag a frissen elkészült burkolatot kellene megbontani. Ennek egyeztetése a közös képviselő és a közműszolgáltató feladata; mi az ütemtervben helyet hagyunk rá.
A térkő burkolat előnye társasházban, hogy egy későbbi közműjavításnál a kövek felszedhetők és visszarakhatók, így nem marad foltozott felület.
Milyen burkolat illik egy társasházi udvarra?
A választást a használat, a meglévő szintek és a ház karaktere együtt határozza meg. A térkő típusánál nem csak a megjelenés számít, hanem az is, hogy a felületen lesz-e járműforgalom.
- Csak gyalogos udvar: kisebb vastagságú térkő vagy burkolólap is elegendő lehet, megfelelő alappal.
- Behajtó, kapubejáró: ahol személyautó, költöztető vagy szemétszállító jármű is áthalad, erősebb alap és vastagabb kő kell, jellemzően behaton vagy hasonló, egymásba kapaszkodó elem.
- Parkolóhelyek: a parkolóhelyeknél a kanyarodás és a kormánymozgás miatt a kötésminta és a szegélymegtámasztás is fontos.
Régi házaknál gyakori kérdés, hogy a meglévő szinteket – küszöböket, lépcsőket, aknákat – meg kell-e tartani. A felméréskor ezt rögzítjük, mert a szintek határozzák meg, mennyi földmunkára van szükség, és hová vezethető a víz.
Gyakori hibák, amelyeket a felújításnál érdemes kijavítani
- A régi burkolat alól hiányzik vagy kimosódott az alap, ezért a felület hullámos.
- A szegély hiányzik vagy kidőlt, a burkolat széle megnyílt.
- A víz a ház fala vagy a pince felé folyik, mert a lejtés rossz irányú.
- A fák gyökerei megemelték a burkolatot, botlásveszélyes élek keletkeztek.
Ezek a hibák egy egyszerű kőcserével nem szűnnek meg; a felújítás akkor tartós, ha az okukat is kezeli.
Mit kérünk a közös képviselőtől a felméréshez?
- a felújítandó felületek listáját és hozzávetőleges méretét;
- a ház ismert közművezetékeinek, aknáinak helyét, ha van róla dokumentáció;
- a lakók által jelzett problémákat (pangó víz, beázó pince, botlásveszélyes szakasz);
- a közgyűlés tervezett időpontját, hogy az ajánlat időben elkészüljön;
- a ház működésével kapcsolatos kötöttségeket: hulladékszállítás napja, üzlethelyiségek, kapunyitás rendje.
Ár és pályázat
A társasházi térkövezés ára a felület méretétől, a bontástól, az alaptól, a szegélytől és a vízelvezetéstől függ, ezért helyszíni felmérés után adunk tételes ajánlatot. Ha a ház pályázati forrásra számít, a pályázat feltételeit és határidőit a kiíró dokumentációjából kell ellenőrizni (ellenőrizendő); az ajánlatot igény esetén a kiírás tételes elvárásaihoz igazítjuk.
Ha a ház felújítását tervezi, kérjen helyszíni bejárást az ajánlatkérő űrlapon. Elkészült munkáinkból a Referenciák oldalon talál válogatást.